首开股份2019年销售目标仅有1010.15 亿元-华纳资讯
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销售额北京-首开股份2019年销售目标仅有1010.15 亿元-华纳资讯

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只是成功「攻堅」之後,首開股份2019年銷售目標僅有1010.15 億元,微漲0.29%,對於這樣一個「保守」的銷量目標,其背後是否有難言之隱?

當然,2018年首開股份實現簽約面積377.56萬平方米,同比上升27.97%;簽約金額1007.27億元,同比上升45.58%,邁入千億門檻。

此外,據Wind數據顯示,首開股份2018年的營業周期為2060.88天,較2017年增加190.56天,2019年前三季度,首開股份的營業周期為2702.10天,較2018年末繼續增加641.22天。

而首開股份,在簽約金額突破千億元之後,融資額亦突破千億元,並且繼續向上攀升。與同行相比,以逾千億元借貸僅換來千億元簽約規模,實屬鮮見。

截至2019年三季度末,其資產負債率為81.77%,與去年同期幾乎持平,較2018年末增加0.19個百分點。據華創證券10月末研報顯示,其截至2019年前三季度末的凈負債率達184.0%,同比上漲12.2個百分點。同期,首開股份永續債金額為49.85億元。

時至2019年前三季度,狀況依舊。

事實上,首開股份2018年的業績表現可謂「跌宕起伏」。2018年前5月,首開的簽約銷售金額234.83億元,同比降低29.71%,而在上半年落後的情況下,首開股份下半年卻扭轉了局面,完成了年初衝擊千億元銷售額的承諾。

最新公告顯示,2019年1—10月,首開股份共實現簽約面積265.83萬平方米,同比增加5.18%;簽約金額769.34億元,同比增加13.69%,目標完成率為76.16%。不知其今年目標能否踩線完成?

首開股份2019年前三季度實現營業收入295.45億元,同比上漲38.78%;實現歸母凈利潤23.76億元,同比上漲28.57%。

財報顯示,首開股份2018年融資總額達到1214.67億元,資產負債率為81.58%。在這一負債水平的對比下,融資額與銷售額之間就沒有那麼匹配。

而據《A股上市房企缺錢報告·2019》顯示,首開股份2019年前三季度的貨幣資金難以覆蓋其短期債務。截至2019年三季度末,該公司短期借款為8.98億元,一年內到期的非流動負債為301.56億元,二者合計為310.54億元。而其流動負債合計達1522.30億元,同比上漲13.25%。

中金公司數據亦顯示,2018年末,首開股份凈負債率達212%,處於行業較高水平。若剔除79.85億元永續債,其負債率或將進一步提高。

高槓桿一直是房企的特點。但是,槓桿率過高的背後往往隱藏着巨大的風險,一旦企業現金流不足以還本付息,無疑將帶來非常重大的影響。

不過,近年來,由於市場調控加劇,布局相對單一、重倉北京的京系房企面臨較大壓力。

雖然聯合拿地的方式可以增加銷售額並且降低風險,但是,由於稀釋了權益佔比,首開股份在2017年、2018年銷售毛利率、凈利潤率都明顯低於主流上市房企的平均水平。

短期償債壓力大在2018年跨過千億門檻的同時,首開股份在負債方面也承受着較大壓力。

以北京為例,首開股份副總經理田萌在2018年底北京區域品牌發佈會上表示,北京區域銷售額佔總收入比約一半左右,達到500億元,完成2018年度經營指標。也正是在北京,首開的合作項目大幅增加,2017年,在首開所取得的16宗地中,14宗為聯合拿地;2018年,首開直接參与拿下了6宗宅地,其中有5宗為聯合拿地。

而時至2018年,首開股份實現營業總收入397.36億元,同比增長8.31%;實現歸母凈利潤31.67億元,同比增長36.8%。14年時間,其營收增長85.76倍,歸母凈利潤更是增長120.81倍。

從同期融資額相近的陽光城(000671,股吧)(000671.SZ)來看,2018年陽光城融資額為1126.13億元,但其當年簽約銷售額為1628.56億元,超出首開股份六成有餘。

《投資時報》研究員 王彥強地產江湖歷來風雲變幻,有「京城一哥」之稱的首開股份(600376.SH)2018年實現簽約金額1007.27億元,踩線完成千億目標,過程雖跌宕起伏,但無疑是其發展史上的關鍵一步。

業內分析人士認為,對於目前的首開股份來說,其在北京擁有的土地「紅利」優勢已在不斷削弱。若要開拓京外市場,操盤能力也是檢驗企業能否適應市場的標準之一,這對熱衷於聯合拿地的首開股份,將是一個新的挑戰。

而從凈負債率角度考量,據華創證券2019年10月末研報顯示,首開股份2019年前三季度的凈負債率達184.0%,同比增長12.2個百分點。

2019年前三季度,首開股份(600376,股吧)凈負債率依然高達184.0%。同期,短期負債與貨幣資金差值達100.68億元,位列A股房地產企業第六

值得注意的是,2019年前三季度短期債務與貨幣資金的比值為1.48倍,較2018年末上升0.38倍;短期債務與貨幣的資金的差值為100.68億元,較2018年末增加68.04億元。

頗堪玩味的是,以「責任地產」自居的首開股份,近年來不斷被曝出產品質量問題—北京朝陽區東壩首開暢頤園小區3號樓樓體牆面大面積脫落、通州區馬駒橋鎮物流基地生活配套區C—13居住用地項目嚴重漏風並漏水、杭州市拱墅區首開金茂府樓板開裂,等等。

而2017年、2018年及2019年三季度,首開股份的流動資產周轉率分別為0.19、0.17和0.10,從以上數據也可以看出,其短期資金周轉速度不斷下滑。

據《投資時報》研究員了解,首開股份提升銷售額的方法之一就是擴大合作範圍,適當降低權益比例。

《投資時報》研究員注意到,2016—2018年首開股份的營收增速分別為26.53%、22.74%和8.31%,近三年呈明顯下滑趨勢。

克而瑞數據顯示,2018年首開股份權益銷售額佔比為72.59%,且近3年來一直維持在這一水平。

在標點財經研究院攜手《投資時報》獨家推出的《A股上市房企缺錢報告·2019》中,2019年前三季度,首開股份短期債務與貨幣資金的差值達100.68億元,較2018年末增加68.04億元,在131家降序排列的地產公司中位居第六。

但值得注意的是,該公司在流量銷售額破千億的同時,權益銷售額卻相對較低。據克而瑞數據顯示,2018年首開實現權益銷售額僅約731億元。

王彥強《投資時報》研究員

規模擴張換擋首開股份誕生於2005年,是由北京城開與北京天鴻合併重組而來。誕生之初即成為當時北京市規模最大的房企。

此後,手握優質土地資源的首開股份即開始大踏步前進。Wind數據顯示,2005年首開股份的營業收入為4.58億元,歸母凈利潤為0.26億元;次年,其營業收入達46.29億元,同比大增910.83%;歸母凈利潤達1.67億元,同比大增545.36%。

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