其非住宅物业在管面积、营收规模都大于新大正-大粤网新闻
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大正项目-其非住宅物业在管面积、营收规模都大于新大正-大粤网新闻

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不過,「物業公司需要規模」也是新大正認可的發展趨勢。12月3日的機構調研活動上,新大正管理層在回復機構關於「物業是否有規模優勢」的問題時給出了前述回答。

事實上,新大正自身在西南各大城市的平均單價也低於部分東部省區。截至2019年6月末,新大正在重慶的項目平均單價為每月1.75元/平方米,而江蘇、浙江、福建的平均單價則為每月2.93元/平方米、16.66元/平方米、3.78元/平方米。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙分析認為,新大正目前深耕區域為重慶,61%的在管面積集中在重慶,這能夠樹立品牌標杆,在當地能夠成為龍頭企業。「但是物業本身是微利行業,要想長遠發展,還需注重規模,因此新大正的區域布局存在一定的業務地區集中度過高風險」。

華創證券研報指出,2012年,新大正承接貴州省高級人民法院物業,開啟了全國布局,只是當前仍較為局限在西南地區。據披露,截至2019年6月末,新大正的主營業務地域已經拓展到了中部地區、東部地區、西北地區等16個省,其中渝黔川三省收入比重佔了總收入的91.28%。

中信建投證券分析師江宇輝指出,2016年,開發商背景企業與獨立第三方企業在管理規模上尚處於同一量級起跑線,2016年後獨立第三方企業則被迅速甩開身位。

這一發展歷程也顯示出了新大正的與眾不同:沒有「富爸爸」。於是,「沒背景」的新大正另闢蹊徑,將非住宅物業作為其着重發展的項目,成為了一家管理公共、園區、航空機場、政府機關、學校等城市項目的綜合服務提供商。

與多數赴港上市的物業公司不同,新大正沒有房企背景。在當前「誰開發,誰管理」的行業現狀下,背後沒有大樹的新大正錯位布局,着重發展學校、園區、商業、公共等綜合物業,以及保安、保潔等專項物業。2016年-2019年6月末,新大正非住宅物業計費面積在同期總計費面積中佔比分別為83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

圖蟲創意 圖物業公司上市潮開啟多時,卻鮮少有公司能順利登上A股。

這樣的區域結構在一定程度上也對新大正的項目單價造成了影響。「比如,其他公司位於一二線城市的業務佔比高,其均價就相應較高。」盧文曦對記者表示。

而南都物業(603506,股吧)在2014年時的員工平均工資就已達3365元;目前正在A股上市排隊中的開元物業,截至2019年6月末,其月平均工資已達到了4206.73元,其中普通員工工資為3599.4元。

2018年,新大正公共、園區、商業、住宅項目的平均單價為每月4.11元/平方米、1.5元/平方米、3.54元/平方米、1.28元/平方米。而平安證券研報數據顯示,2018年,百強企業相應項目的計費單價分別為每月7.84元/平方米、3.61元/平方米、7.01元/平方米、2.3元/平方米。

雖然佔比很高,但其實新大正給員工的工資並不高。2016年-2019年6月末,其綜合了高層、中層、普通員工的月平均收入為2625.28元、2805.91元、2873.38元、2978.6元。

由此來看,未來新大正向單價更高的江浙地區擴張時,或將面臨不小的成本壓力。新大正在機構調研中亦明言,「全國化進程會對利潤有一定的影響,無論是前期市場開拓人員費用、區域公司建立、新項目資產購買、人員招聘等各項費用支出都會有一定影響。」

這也直接反映在了營收規模上。2016年-2018年間,新大正營業務收入分別為6.22億元、7.68億元、8.86億元。同期,中航善達物業板塊的營收規模則分別為22.98億元、28.67億元、37.18億元;保利物業的營收分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元。

除了工資上漲之外,規模擴大帶來的員工數量的增加也加重了人工成本。2016年-2019年6月末,新大正的員工總人數分別為12172人、13751人、17673人、18889人,其中90%以上為物業項目的工作人員。

作為勞動密集型的企業,人工成本在新大正的主營業務成本中一直佔據「C位」。2016年-2018年間,該項成本佔比分別為86%、86.96%、87.63%,金額分別為4.1億元、5.24億元、6.11億元。截至2019年6月末,人工成本為3.36億元,佔比達到87.12%。

華創證券研報數據顯示,2016年-2019年上半年,新大正人工成本佔總成本的比例平均為87%,高於行業平均50%-60%。

招股說明書顯示,2016年-2018年間,新大正在管項目中,住宅物業項目保持在30餘個;而非住宅物業項目則分別為202個、251個、274個。截至2019年6月末,新大正共計316個在管項目中,非住宅項目282個;共計約5838萬平方米的計費面積中,包括學校、園區、商業、公共在內的綜合物業項目以及包括保潔、保安在內的專項物業項目,其計費面積合計為86.5%。

儘管在非住宅物業賽道上已有先發優勢,但新大正面臨著強勁的對手。如即將完成與招商物業重組的中航善達(000043,股吧)、近期通過聆訊的保利物業等,其非住宅物業在管面積、營收規模都大於新大正。就發展布局等問題,《國際金融報》記者多次致電新大正物業董秘辦,但該電話一直處於「正忙」狀態;品牌宣傳部門相關負責人表示將轉達採訪提綱。不過,截至發稿前,記者尚未收到對方回復。

華創證券研報顯示,截至2019年6月末,中航善達在管面積為7634萬平方米,非住宅物業約為5300萬平方米;雅生活服務的總在管面積則已達到了2.11億平方米,其中非住宅在管面積則有8723萬平方米;近日通過聆訊的保利物業,截至2019年4月份,其在管總面積共約1.98億平方米,非住宅在管面積達7763萬平方米。

2016年-2019年6月底,新大正在重慶的營業務收入在同期總營收佔比分別為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。雖然佔比逐年下降,但依然保持在高位。

不過,作為獨立第三方物業的新大正,在規模上還是顯得「小而美」。

「小而美」的第三方物業1998年,重慶大正物業管理有限公司成立,於2016年變更設立為股份有限公司,更名成重慶新大正物業集團股份有限公司。2017年2月,新大正在股轉系統掛牌,又于當年8月終止掛牌。期間,新大正於2017年6月備案,開啟上市輔導。

事實上,在取得資本市場青睞后,頭部物業管理企業大力投入兼并收購活動。平安證券研報指出,在港股上市的物管企業,其50%-60%募集資金用於收併購擴大規模。但新大正此次所募集資金的用途中並不包含收併購,僅以不足6000萬元的募投資金用於「物業業務拓展」。

在向其他地區拓展實現規模擴大的同時,新大正還將面臨著人力成本增加的考驗。

偏安西南地區整體規模偏小,或與新大正物偏安西南一隅相關。起家于重慶的新大正一直在此深耕。

12月3日,A股終於迎來第二支物業股新大正。作為稀缺標的的新大正連日上漲,截至12月6日收盤,其股價為51.28元,較發行價累計上漲達91.63%,總市值36.74億元。

在經歷了掛牌、增資、上市后,其控股股東、實控人王宣直接持股比例被稀釋至28.92%,此外,其通過大正諮詢間接持股約4.09%,合計持股比例為33.01%。新大正的前十大股東中,除了兩家投資公司和大正諮詢之外,其餘皆為自然人;其中大正諮詢為新大正的員工股權激勵平台。

上海中原地產分析師盧文曦向《國際金融報》記者分析指出,沒有開發商做支撐,新大正業務發展會有壓力,更考驗其自身拓展能力,「只能靠自己」。

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